С чего начать
Важнейший этап, который проходит каждое лицо, являющееся застройщиком, — получение документа, разрешающее строительство. Прежде чем приступить к его оформлению, необходимо собрать немалый пакет документов, включающий в себя следующие элементы: обследование объекта, план градостроения, получение технических условий, градостроительных согласований и так далее
Чтобы оформить такое разрешение на застройку в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, необходимо обратиться в специализированный отдел подготовки выдачи разрешений на строительство Службы государственного строительного надзора и экспертизы.
Нормативно-правовые документы, на основании которых выдается разрешение на строительство объекта, следующие: статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Административный регламент Службы строительного надзора.
Стоит сказать, что пункт 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выделяет исключения (то есть объекты, которые не требуют оформления разрешения на строительство). Однако мы не будем рассматривать их подробно. Застройщики, на которых распространяется действие данной правовой нормы, должны обратиться в районную администрацию, а также в комитет по градостроительству и архитектуре и, вероятно, в ряд других ведомств, чтобы договориться о строительстве нового объекта.
Разрешение на строительство представляет собой документ, который удостоверяет согласованность исходных документов, дающих разрешение на застройку согласно законодательству в части градостроения. Получив данный документ, можете приступить к оформлению ЗОС (заключение о соответствии документов и положений), получению разрешения на введение объекта в официальную эксплуатацию. После всех перечисленных выше действий станет реальной возможность официально зарегистрировать объект и внести его в систему Росреестра.
Не упускайте из виду тот момент, что разрешение на застройку — это очень важный документ, который свидетельствует о соответствии итогового проекта и предварительного градостроительного плана участка земли. Документ учитывает все имеющиеся обременения, сервитуты и иные ограничения (в случае, если они существуют).
Повторимся, что разрешение на строительство — официальный документ, подтверждающий право лица как застройщика возводить объекты, а также возглавлять их реконструкцию. В соответствии со статьёй 51 Градостроительного кодекса России, проведение капитального ремонта не предусматривает факта обязательного наличия разрешения на строительство. Обратим ваше внимание еще на то, что при осуществлении капитального ремонта здания также не нужно получать разрешение на строительство для благоустройства земельного участка. К вопросам, на которые распространяются полномочия районной администрации города, относится получение разрешения на строительство домов ИЖЗ (то есть категории индивидуальной жилищной застройки).
Важно не забывать о том, что разрешение на застройку действует ровно до того момента, пока не истечет срок работ, отмеченный ранее в календарном плане. Такой план включен в ПОС (т. е. в проект организации строительства). А следовательно, нужно правильно рассчитывать свое время, успевать оформить все необходимые документы, и следить за тем, чтобы работы по застройке начинались вовремя. Кроме того, документ, разрешающий застройку, можно продлить. Для этого нужно будет заполнить и отправить специальное заявление, но учтите, подается оно не меньше, чем за 2 месяца до окончания периода действия старого документа. В дополнение напомним, что вы не сможете продлить действие документа в случае, если строительство объекта не было запущено до истечения начального срока. При таком исходе на ваше заявление придет отказ.
Подавая заявление на получение разрешения на застройку, в дополнение нужно представить еще ряд документов. Что это за документы и как они оформляются, мы не станем обсуждать. Более подробную информацию по этому вопросу вы можете найти в других разделах нашего сайта, или обратившись к нам.
Хотим обратить ваше внимание на то, какие действия необходимо совершить в дальнейшем, чтобы позже не возникло множества проблем с введением построенного объекта в официальную эксплуатацию. Прежде всего учтите, что после получения документа, дающего право на начало застройки, нужно незамедлительно уведомить Службу государственного строительного надзора города Санкт-Петербурга (или же Комитет строительного надзора, действующего в Ленинградской области). Второй момент: подписание договора со Службой государственного строительного надзора. Это необходимая мера для того, чтобы ввести надзор за объектом строительства и назначить уполномоченного инспектора в зависимости от территориального расположения вашей стройки и обязательств участия в контролировании ведения требуемой документации (например, журналы выполненных работ, акты на скрытые работы, схемы инженерных сетей и монтажных работ и так далее).
Обращаясь в соответствующие органы для получения разрешения на строительство, рекомендуем выбрать себе подрядчика. Именно он будет следить за исполнением строительных работ и являться владельцем допуска на проведения работ, влияющих на сохранность и надежность объекта генеральной застройки. Если вы планируете следить за стройкой самостоятельно (так называемым хозяйственным способом), то предприятию обязательно нужно получить допуск СРО, дающий право на организацию работ по строительству объекта, и обеспечить состав профессионалов ИТР, обладающих достойным опытом в сфере строительства.
На территории города Санкт-Петербурга и Ленинградской области за подготовку и выдачу документов, разрешающих начало строительства, отвечают уполномоченные органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органы МСУ (местного самоуправления) для строительства, дальнейшей реконструкции и капитального ремонта объектов, относящихся к объектам местного, регионального или федерального значения. Перечень документов, которые необходимы для того, чтобы оформить разрешение на строительство, прописан в законодательстве России в сфере градостроения. Уточняйте, меняется ли что-то в зависимости от требований местных властей. В конце весны 2014 года в Ленинградской области перераспределили компетенцию по вопросу выдачи разрешений на застройку различных объектов.
Градостроительный план определяет оформление разрешения на застройку объектов для индивидуального строительства жилья. Это касается как самого Петербурга, так и Ленинградской области. Именно этот план содержит в себе всю информацию о параметрах конкретной стройки на определенной территории, а также технические указания по подключению к инженерным сетям (допускается иной вариант инженерного обеспечения). Получая документ, дающий право на застройку ИЖС, не забывайте, что акт предполагает включение только одного объекта на указанной территории. Он имеет обозначение КЖ (то есть капитальный жилой объект) на градостроительном плане. Объекты, именуемые как КН (то есть капитально нежилые), получения специального разрешения не требуют. К таким объектам относятся, к примеру, хозяйственные постройки, бани, охранные дома, гостевые пристройки и некоторые другие. Начиная застройку объектов КН, необходимо обращать внимание на требования, отмеченные в плане градостроения (максимальный размер застройки, отступ от границ участка и так далее). И, безусловно, при застройке обязательно нужно учитывать актуальные нормы и правила, поскольку СНиПы, СанПиНы и другие акты имеют свойство довольно часто обновляться.
